נדל"ן ביוון Vs נדל"ן בישראל | גשר לאתונה, פרק 15

השוואה ישירה ומספרית בין השקעת נדל"ן באתונה לבין ישראל: היכן באמת נשאר יותר כסף ביד, ולמה תשואה שוטפת היא לא הפרמטר שצריך להוביל את ההחלטה.

בפרק, יהב שפירא (מנכ"ל ובעלים של חברת קפטן אינבסט, בעל תואר שני בנדל"ן מהטכניון) משווה בגובה העיניים בין השקעת נדל"ן ביוון לבין ישראל. הדיון יורד לפרטים הקטנים של המיסוי בשני המקומות: מס רכישה, מס שבח ומס הכנסה משכירות בישראל לעומת אתונה, ומסביר את אמנת המס הייחודית בין ישראל ליוון. נדונה השאלה הפרקטית מה אפשר לעשות עם הון עצמי התחלתי (כמו 500 אלף ש"ח) ואיך הסטטוס של 'דירה יחידה' משנה את כל התמונה. הפרק מתאים למשקיעים ישראלים ששוקלים נדל"ן בחו"ל ורוצים להבין את ההבדלים האמיתיים בתשואה, סיכון ופוטנציאל עליית ערך. שווה האזנה למי שמתלבט בין השקעה מקומית מוכרת לבין מהלך באתונה.

תובנות מרכזיות

• בישראל היתרון הגדול ביותר הוא מעמד 'דירה יחידה': פטור ממס רכישה עד כ-2 מיליון ש"ח, פטור ממס הכנסה משכירות עד כ-5,700 ש"ח לחודש (ועד ~7,500 בקיזוז שכר דירה ששוכר משלם), ופטור ממס שבח אם מחזיקים מעל 18 חודשים ולא חוצים את תקרת ה-4.8 מיליון.
• אמנת המס בין ישראל ליוון ייחודית: משלמים מס רק במדינת המקור (יוון) ולא 'משלימים' מס בישראל. לפי הפרק, יוון וצרפת הן המדינות היחידות בעולם שעובדות כך, מה שמאפשר לשמר את הפטור ממס שבח גם בארץ.
• ביוון מס השבח (כ-25%) נמצא כיום בפטור בהוראת שעה זמנית, מס הרכישה הוא 3.09%, ומס הכנסה משכירות הוא 15% עד 12 אלף יורו בשנה (ועד 24 אלף אם רושמים על שני בני זוג).
• תשואה שוטפת היא דווקא לא הפרמטר החשוב, ולעיתים תשואה נמוכה היא סימן חיובי: היא מעידה על פוטנציאל התחדשות עירונית. דירה ישנה בחולון שעולה 1.8-1.9 מיליון יכולה להימכר כדירה חדשה ב-2.8-2.9 מיליון, רווח של כמיליון ש"ח 'סינתטי' מההתחדשות ולא מעליית מחירים כללית.
• מספרי התשואה השוטפת: במרכז הארץ כ-2-2.5%, חיפה 3-3.5%, באר שבע כ-4-4.5% (בעיקר בזכות אזורים סטודנטיאליים). ביוון בטווח ארוך כ-4%+ נטו, ובטווח קצר (Airbnb) אפשר להגיע ל-18% בעסקאות טובות, אך עם סיכון ותנודתיות גבוהים יותר ועלויות נוספות של חברת ניהול ושיפוץ יקר יותר.