בונים עתיד מקבוצת ראדיסון | פרק 38: מידע פנים בנדל״ן: האם אפשר לדעת לפני כולם איפה הערך הבא?
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם.
/ הפרק במספרים
| פורסם | 15 בספטמבר 2026 |
|---|---|
| אורך | 32 דק׳ (ארוך ב-44% מהממוצע בתוכנית) |
| הנושא המרכזי | מידע פנים והשקעות במניות ונדל"ן |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
שימוש במידע פנים אסור לחלוטין במניות, אך בנדל"ן המצב מורכב ואין חוק ברור האוסר זאת.
מידע פנים הוא אסור בהחלט במסחר במניות בישראל, גם אם שמעת אותו במקרה בבית קפה ממנכ"ל או עובד בכיר. שימוש במידע כזה לרכישת מניות עלול להוביל להליכים פליליים. לעומת זאת, בנדל"ן אין חוק ברור האוסר שימוש במידע פנים, וההשקעות מבוססות לעיתים על הבנה וניתוח של תוכניות מתאר ונגישות תחבורתית. אזורים עם נגישות גבוהה ותוכניות עירוב שימושים מציגים פוטנציאל השקעה לטווח ארוך.
ההבחנה בין מידע פנים במניות, האסור חוקית, לבין מידע לא פורמלי בנדל"ן, שבו אין איסור חוקי ברור, אך קיימים שיקולים אתיים ומעשיים שונים.
/ תובנות מרכזיות
- שימוש במידע פנים במניות כולל קבלת מידע מאיש פנים בחברה כמו מנכ"ל או סמנכ"ל, ואסור להשתמש בו לרכישת מניות.
- ניתוח מידע זמין בפומבי, כמו דוחות כספיים ותוכניות מתאר, הוא חוקי ומקובל בנדל"ן.
- ההשקעה בנדל"ן מתמקדת באזורים עם נגישות תחבורתית גבוהה, עירוב שימושים ותוכניות מתאר מתקדמות.
- הרצת מניות היא פעולה של קנייה ומכירה מתואמת במניות עם סחירות נמוכה כדי להעלות את המחיר באופן מלאכותי.
- בארצות הברית קיימת פרקטיקה אפורה סביב שימוש במידע פנים גיאופוליטי ופוליטי, כפי שנראה במקרים הקשורים לטראמפ.
האם שימוש במידע פנימי בנדל"ן צריך להיחשב לאיסור חוקי כמו בשוק ההון?
- 1להימנע משימוש במידע פנים במניות ולפעול רק על בסיס מידע פומבי.
- 2לחקור לעומק תוכניות מתאר ונגישות תחבורתית לפני השקעה בנדל"ן.
- 3להיזהר מרכישת מניות או נכסים על סמך שמועות או מידע לא מאומת.
- 4לבדוק היטב את מצב הדוחות הכספיים של חברות ציבוריות לפני השקעה.
- 5להבין את ההבדלים בין מידע פנים חוקי ואסור במניות לבין מידע בנדל"ן.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
שאל את הפרק (Chat with Episode)
קבל תשובות מיידיות מתוך תמלול וניתוח ה-AI
שאלות מומלצות בלחיצה אחת:
/ שאלות נפוצות על הפרק
- האם מותר לקנות מניה אחרי ששומעים בבית קפה את מנכ"ל NVIDIA מספר על אירוע גדול שהחברה עומדת לעשות?
- לדברי המגישים, בגדול אסור לקנות את המניה על סמך מידע כזה, כי מדובר במידע שהגיע מאיש פנים בחברה. איש פנים הוא בכיר כמו מנכ"ל, יושב ראש או סמנכ"ל כספים, ולא עובד בפס הייצור בשטראוס. מותר לספר על כך לחברים ולהזהיר אותם, אבל אסור להגיד לאח שלך ללכת ולקנות.
- מה גילה המגיש בדוחות הכספיים של החברה הישראלית לטיפולי גב שלקוח המליץ עליה?
- לקוח סיפר על חברה ישראלית שמפרקת שומן מהגוף ומייצרת ממנו טיפול לבעיות גב. בדיקה באתר מאיה, שבו מדווחות החברות הציבוריות, הראתה שהחברה שורפת כשבעה מיליון שקל כל חצי שנה ויש לה בקופה כשבעה מיליון שקל בלבד. המסקנה הייתה שהיא תצטרך לגייס כסף, וגיוס כזה בדרך כלל לוחץ את המניה כלפי מטה.
- למה המגיש שמח שהחתן שלו הפסיד 300 פאונד בקזינו בלונדון, ומה הקשר לטיפים במניות?
- החתן, שעבר את גיל 21, הרוויח בקזינו בלילה האחרון בלונדון ואז הפסיד 300 פאונד. המגיש אמר לו שאילו היה יוצא עם רווח בפעם הראשונה, היה חוזר לשם כל החיים. באותו אופן, מי שהרוויח פעם אחת משמועה ירוץ לקנות מניה בכל פעם שמישהו ברחוב יספר לו סיפור, ולכן לדבריהם «טיפ הוא טוב לנותן».
- איך עובדת הרצת מניות ובאיזה סוג מניות אפשר לבצע אותה לפי המגישים?
- הרצה מתבצעת במניה כמעט לא סחירה, שבעלי העניין מחזיקים את רוב הסחורה בה והסחורה הצפה בשוק מעטה. בדוגמה שנתנו, בחברה ששווה 10 עד 20 מיליון שקל עם סחורה צפה של כ-20 אחוז, רוב המחזיקים רדומים, ושני שחקנים שקונים ומוכרים זה לזה מקפיצים את המחיר. אחרי שכוחות השוק מתחילים לרוץ לבד הם מוכרים למי ששמע את הסיפור, וזה אסור.
- האם יש איסור על מידע פנים בנדל"ן, ומה ההבדל בינו לבין אסטרטגיה ארוכת טווח כמו קרקעות אנ"מ?
- לדברי המגישים אין חוק שאוסר מידע פנים בנדל"ן, אם כי יושב ראש ועדה מחוזית שקונה קרקע יום לפני שהוא מפשיר אותה מסתכן במקום העבודה שלו. קרקעות אנ"מ, נופש מטרופוליני שהוגדר בתמ"א 35 באזורים כמו ראשון לציון, נס ציונה ורחובות, מופשרות בהדרגה למגורים, והמגישים מחזיקים עשרות דונמים כאלה. גם משפחת שוב, שהחתימה אנשים על הסכמי שיתוף סביב שדה דב, פעלה לפי אסטרטגיה לעתיד ולא לפי מידע פנים.
מתיאור הפרק
בשוק ההון, שימוש אסור במידע פנים יכול להיות עבירה. אבל בנדל״ן קיים עולם אחר לגמרי של מידע מוקדם, מחקר והבנת תהליכים: תוכניות בנייה, שינויי ייעוד, תשתיות תחבורה, החלטות ועדות ותוכניות ממשלתיות. חלק גדול מהמידע הזה בכלל לא סודי. הוא נמצא במאגרים הפתוחים לציבור, אבל רוב האנשים פשוט לא יודעים לקרוא אותו. בפרק נבין איך משקיע יכול לזהות אזור שעומד להשתנות לפני שהשינוי מורגש במחירי הנכסים, מה ההבדל בין מידע ציבורי איכותי לבין מידע שאסור להשתמש בו, ואיפה עובר הגבול בין מחקר חכם לספקולציה. מינהל התכנון, למשל, מאפשר לציבור לצפות ללא עלות בתוכניות, בקשות, עררים, דיוני ועדות, פרוטוקולים וסטטוס של תוכניות.
/ עוד פרקים על נדל"ן ודיור
- שיחות על יוגהדריה איל - בין מדע לרוח: מה קורה כשמפסיקים לבחור צדיוגה וצ׳יקונג שלמים כל אחד בפני עצמו, והתרגול הנכון הוא לרדת במאמץ, לנוע במעברים רכים ולהישאר תלמידה בלי לקדש שיטה או מורה.
- קונים מוכריםהריבית יורדת, הנדל״ן מתעורר, והישראלים מתאהבים במניותאחרי הורדת ריבית שלישית ברציפות זרם כסף לנדל״ן ולת״א 90, בזמן שהתשואות הארוכות בארה״ב לוחצות מימון AI, קווליטאו נתקעת בצבר, והמסלול הכללי במוסדיים כבר סביב 50 עד 55 אחוז מניות.
- ענפים לילדים - סיפורי ילדים[סיפורי צדיקים] רבי יוחנן ויהלומי ענקגם כשדברי חכמים נשמעים פלאיים או לא מובנים בשכל, יש להאמין בהם בלב שלם וחס ושלום לא לזלזל בהם.
- משחק ראש - ההשפעות המנטליות בספורטפרק 28 - עינת נתןהבית הוא תחנת הדלק הבטוחה של הילד, והורה לספורטאי נשאר באמצע: מאה אחוז איתו, ציפייה ריאלית, בלי לקחת ממנו את ההתמודדות ובלי לקשור אהבה לתוצאה.
איך נוצר העמוד הזה
38 פרקים של בונים עתיד = 38 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.