לשים 400,000$ על 4 נכסים. שווה ? | פרק 113 - השקעה טובה

/ שאלות נפוצות על הפרק

מה זו עסקת סאבג'קט 2 שהוצגה על נכס ביוסטון טקסס?

סאבג'קט 2 היא שיטת מימון יצירתי (Creative Finance) שבה הקונה נכנס לנעלי המוכר ולוקח על עצמו את המשכנתה הקיימת והחזר החודשי שלה. המשכנתה עצמה נשארת רשומה על שם המוכר, והקונה מקבל את הבעלות על הנכס. לדברי המגיש זה טריק חוקי לגמרי שהאמריקאי הממוצע לא מכיר.

למה ריבית של 3.6% על משכנתה קיימת הופכת את הנכס ביוסטון לאטרקטיבי?

הריביות בשוק עומדות היום על 6.5% ומעלה, ולכן משכנתה של 3.6% מאפשרת שהשכירות של הדייר תכסה את ההחזר החודשי. לפי התחשיב נשארת דלתא של בערך 300-400 דולר בחודש, ובריבית של 7% כנראה לא הייתה נשארת דלתא בכלל.

כמה כסף המוכר היה מפסיד אם היה מוכר את הנכס בשוק כרגיל?

בשוק של קונים המחיר צפוי לרדת למתחת ל-400,000 דולר, ועל זה מתווספים כ-6% עמלת תיווך ועוד כ-2% עלויות סגירה. בסך הכל המוכר היה מקבל קרוב ל-320-350,000 דולר במקום 450,000 דולר שהוא מצפה להם.

כמה מהמשכנתה של 180,000 דולר המוכר הספיק לסלק בחמש שנים?

אחרי חמש שנים נשארו על המשכנתה 164,000 דולר, כלומר רק 16,000 דולר ירדו מהקרן. באותה תקופה הוא שילם כ-23,000 דולר ריבית, כי בשנים הראשונות רוב ההחזר החודשי הולך לריבית.

איך המגיש מתכנן לקצר את המשכנתה בעזרת הדלתא מהשכירות?

הוא לא מתכוון לגעת בעודף החודשי, אלא לצבור כ-4,000-5,000 דולר בשנה ולהשתמש בהם להחזר מוקדם של המשכנתה. כך, במקום 25 השנים שנותרו, הוא מעריך שאפשר לסיים לשלם אותה תוך 10 עד 15 שנה.

מתיאור הפרק

למה שמשקיע אמריקאי ימכור לי 4 נכסים בעסקת Sub-To במקום בשוק הרגיל? 🤯 בשוק של קונים קשוח לאללה כמו עכשיו, מכירה רגילה בנאשוויל או ביוסטון פירושה שחיטה במחיר ועמלות סגירה מטורפות. ב7 דקות הליכה בתל אביב, הסברתי בדיוק איך המנגנון הזה עובד ואיך מייצרים מזה Win-Win אמיתי כך שהמוכר יודה לכם שקניתם ממנו. ============================ join.nitben.com ליצירת קשר ותוכן נוסף על יזמות, נדל"ן והשקעות בואו ל- אינסטגרם 📲============================*אין לראות באמור בפרקי הפודקאסט המלצה לפעולה כלשהי. אין באמור משום ייעוץ ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס ואין בו משום תחליף לשירותים כאמור המתחשבים בנתונים ובצר