#89: הסיכון בנדל״ן עולה. האם הבנקים מתמחרים אותו?
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם.
/ הפרק במספרים
| פורסם | 9 בספטמבר 2026 |
|---|---|
| אורך | 37 דק׳ (קצר ב-34% מהממוצע בתוכנית) |
| הנושא המרכזי | איך הבנקים מתמחרים את הסיכון בנדל"ן |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
המשכנתאות והאשראי ליזמים נעשים מסוכנים יותר, אבל הבנקים לא גובים על הסיכון מחיר גבוה יותר ולא הגדילו את כריות הביטחון עד 2025.
ביולי 2026 כמעט 49% מהמשכנתאות החדשות ניתנו במינוף של מעל 60%, כחצי מהן ביחס החזר של מעל 30%, ו-27% עומדות בשני התנאים יחד לעומת 23% בינואר 2023. ובכל זאת פער הריבית בין מינוף גבוה לנמוך, שעמד על 0.2 עד 0.3 נקודות אחוז ב-2020-2021, ירד לכ-0.05 בלבד מאז 2023. במקביל האשראי הבנקאי לנדל״ן ובינוי זינק ב-140% מאז 2019, וחלקו בתיק האשראי עלה מ-15% וקצת ל-21%. כרית ההפרשות להפסדי אשראי בנדל״ן העסקי ירדה מאז 2023, ורק ב-2026 נרשמה עלייה של מאות מיליוני שקלים בהפרשות.
ב-2011 הטיל בנק ישראל דרישת הון גבוהה יותר על הלוואות במינוף של מעל 60%, ומחקר שלו מצא שזה יצר פער ריבית של 0.2 עד 0.3 נקודות אחוז; היעלמות הפער מאז 2023 מעלה את השאלה אם הבנקים הורידו מרווחים כדי לשמור על שוק חלש פעיל, ובכך ויתרו על פרמיית הסיכון.
/ תובנות מרכזיות
- שוק המשכנתאות מגיב באיחור לשוק הנדל"ן: מי שקנה דירה במבצע קבלן לפני שלוש שנים לוקח את המשכנתא רק עכשיו, ולכן היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים למרות שיש פחות עסקאות.
- מיחזורים פנימיים באותו בנק לא נספרים בנתוני בנק ישראל, אבל מיחזורים חיצוניים כן, וכ-8% מהמשכנתאות בחודש הן מיחזור חיצוני.
- משכנתאות ואשראי לנדל"ן יחד מהווים כמעט 60% מתיק האשראי של הבנקים, מעל טריליון שקל מתוך כמעט שני טריליון.
- בנק ישראל בעצמו מציין שיש עלייה בחשיפה של חמשת הבנקים הגדולים לפרויקטים שבהם קצב הבנייה גבוה מקצב המכירות.
- מלאי הדירות הלא מכורות הגיע ל-84,000, כמעט כפול מכ-45,000 ב-2022, וכ-17-18% מהמלאי הזה אלו דירות שבנייתן כבר הסתיימה.
איך זה שמינוף גבוה לא גורר ריבית גבוהה יותר?
- 1לבדוק באיזו מדרגת מימון נמצאת המשכנתא: עד 45%, בין 45% ל-60%, או מעל 60%.
- 2לחשב את יחס ההחזר מול ההכנסה הפנויה נטו ולשים לב אם הוא עובר 30%.
- 3לבדוק אפשרות למיחזור, גם בתוך הבנק וגם במעבר לבנק אחר שמציע תנאים טובים יותר.
- 4לעקוב אחרי ההפרשות להפסדי אשראי לנדל"ן עסקי בדוחות הבנקים ב-2026 כדי לראות אם המגמה נמשכת.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
שאל את הפרק (Chat with Episode)
קבל תשובות מיידיות מתוך תמלול וניתוח ה-AI
שאלות מומלצות בלחיצה אחת:
נתונים מהפרק
אחוזים מהפרק
ציר זמן
- אירוע ב-2011
- אירוע ב-2019
- אירוע ב-2020
- אירוע ב-2021
- אירוע ב-2022
מתיאור הפרק
מצד אחד, חלקן של המשכנתאות במינוף גבוה מתוך סך הכסף שהבנקים מלווים עולה. מצד שני, כמעט לא רואים פער במחיר בין משכנתאות בין משכנתאות במינוף גבוה יותר למשכנתאות במינוך בינוני. מצד אחד, הסיכון לקבלנים עלה. מצד שני לא רואים עלייה בכריות הביטחון של הבנקים. אז בפרק הזה ניסיתי להבין האם הבנקים באמת מתמחרים את הסיכון. צללתי לדוחות הכספיים שלהם, חזרתי למחקר של בנק ישראל, קראתי סקירות של בנק ישראל, פשפשתי בנתונים של בנק ישראל על שוק המשכנתאתות ובדקתי מה רואים בנתונים היום ואיך יכול להיות שהחשיפה של הבנקים לענף הנדל״ן ממשיכה לגדול דווקא כשהשוק נחלש. זה לא פרק על קריסת הבנקים זה כן פרק עם נורות אדומות מהב
/ נושאים קשורים
איך נוצר העמוד הזה
85 פרקים של הכסף של החיים עצמם = 85 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.