10% עכשיו, השאר אחר כך – הסיכון במבצעי הקבלנים | פרק 20

מבצעי הקבלנים 10-90 ו-20-80 נראים כמו חלום, אבל גל ביטולי החוזים שמתפשט מהדרום למרכז חושף את הבור שאליו נופלים מי שלא יכול באמת להרשות לעצמו אותם.

בפרק 20 של 'שני סנט' המנחה פותח בסיכום היתרונות של דירה ראשונה כמכשיר לשמירת ערך הכסף: פטור ממס שבח לדירה יחידה, פטור ממס רכישה, מינוף בנקאי גבוה (כל שקל עצמי מול שלושה מבחינת הבנק), משכנתה כהלוואה הזולה ביותר ותוכנית מחיר למשתכן. לאחר מכן הוא עובר לליבת הפרק - הסיכון במבצעי הקבלנים מסוג 10-90 ו-20-80, ומציג נתונים עדכניים של הכלכלן הראשי באוצר ובנק ישראל על צניחה בעסקאות ועל גל ביטולים הולך וגובר. הוא ממחיש את הסכנה דרך תרחיש מפורט של זוג צעיר שחתם על דירה במרכז, איבד הכנסה, ונקלע לשלוש אלטרנטיבות גרועות - הלוואה יקרה, מכירה בהפסד או ויתור על המקדמה. הפרק מתאים לזוגות צעירים, משקיעים מתחילים וכל מי ששוקל לקנות דירה על הנייר ורוצה להבין מה קורה ביום שבו צריך להביא את שאר הכסף.

תובנות מרכזיות

• דירה ראשונה/יחידה נהנית מסל הטבות מס שאין במסלולי השקעה אחרים - פטור ממס שבח (במקום 25% מס רווח הון כמו במניות ואג"ח), פטור ממס רכישה עד סכום מסוים, וזמינות תוכנית מחיר למשתכן.
• כוח המינוף בנדל"ן: עם הון עצמי של 250 אלף הבנק מוסיף 750 אלף; עלייה של 20% במחיר הדירה תוך חמש שנים יכולה להתורגם לתשואה של מעל 100% על ההון העצמי בזכות המינוף.
• לפי נתוני הכלכלן הראשי, בינואר 2026 נרכשו רק 6,933 דירות - ירידה של 9% משנה קודמת, ושיעור הדירות החדשות 'על הנייר' צנח ל-55% (מול 67% שנה קודם), הרמה הנמוכה ביותר ב-4 שנים.
• גל ביטולי עסקאות הקבלן הגיע לכ-2,000 עסקאות (מ-2023 ואילך) עם שכיחות גבוהה פי 7 עד פי 14 מהממוצע - הוא התחיל בדרום (אופקים, באר שבע) והתפשט למרכז, ובמרץ-אפריל 2026 בוטלו במרכז יותר דירות מאשר בדרום.
• הסיכון החבוי האמיתי הוא פיננסי-מנטלי: מי שאין לו את הכסף היום מהמר שיהיה לו בעוד שנתיים, וכשהריבית על ההלוואה (5%) גבוהה מהתשואה (2.5%) נוצר הפסד נטו שנתי - צריך לתכנן לפי התרחיש הגרוע ולא להניח שהמחירים תמיד יעלו.