S4E19 - 60% מהמשכנתאות באמריקה כבר לא מהבנקים — מי באמת מלווה את הכסף?"

צלילה לעומק לשוק המשכנתאות והחוב הפרטי לדיור בארצות הברית — שוק ענק שכמעט אף אחד בישראל לא באמת מכיר.

בפרק ה-19 של העונה הרביעית, המנחה מרדכי אחוץ מארח את ד"ר יוסף תמיר, מנהל שותף בקרן אונאיזי פאנדס (On Easy Funds) שמנהלת כ-450 הלוואות פעילות, לשיחה מעמיקה על שוק המשכנתאות והחוב הפרטי לדיור בארצות הברית. הם מסבירים מהבסיס ועד המוצר עצמו: מה זה עולם החוב, למה הוא פחות מוכר ופחות 'סקסי' מנדל"ן בישראל, ובמה השוק האמריקאי שונה מהותית מהישראלי. הפרק מיועד למשקיעים ולמי שמתעניין בהשקעות אלטרנטיביות ובשוק החוב, ושווה האזנה בזכות המבט מבפנים על אקו-סיסטם שעבר ב-2025 מעל 230 מיליארד דולר. ד"ר תמיר חולק גם את הרקע האישי שלו — דוקטורט בהשקעות הון-סיכון ומעל 20 שנה בעולם ההשקעות האלטרנטיביות והנדל"ן בארה"ב.

תובנות מרכזיות

• ההבדל המהותי בין השווקים: בישראל הבנק בוחן בעיקר את הביטחונות שלך, ובארה"ב הפוך — מה שמעניין הוא ההיסטוריה שלך כצרכן וכמחזיר הלוואות דרך דירוג האשראי (FICO score); מתחת לציון מסוים פשוט לא תקבל הלוואה מבנק מסחרי.
• השוק האמריקאי מבוזר לאין שיעור — כ-5,000 בנקים מול מעט בנקים גדולים בישראל, ורבים מהם קטנים מאוד ולא יכולים להחזיק את המשכנתה במאזן, ולכן רוב השוק בנוי על מכירת ההלוואות הלאה.
• כיום רק כ-30-40 אחוז מהמשכנתאות בארה"ב ניתנות על ידי בנקים — רוב השוק כבר יושב חוץ-בנקאי, ומגמה זו רק תלך ותגדל.
• נוצר עיוות בשוק: יש קהל חזק כלכלית (למשל זרים שמפקידים מיליון דולר אך אין להם היסטוריית אשראי אמריקאית) שהבנקים לא יודעים לטפל בו ומפספסים אותו — ושם נפתחת ההזדמנות.
• פילוסופיית ניהול הסיכון של תמיר: כשהסיכון בשוק עולה עוברים לשוק החוב כי הוא מגודר יותר; הוא מעדיף 'להצטער על כסף שלא עשיתי מאשר על כסף שהפסדתי', ויצא ממולטי-פמילי ב-2019 כשהמחירים הגיעו ל'גבהים דלילי חמצן'.