פרק4 עונה 2: איך רוכשים נדל״ן להשקעה בישראל - כל התורה על רגל אחת עם יעקב ניצן מנכ״ל רובי קפיטל

על מה הפרק עם יעקב ניצן?

מינוף נדל"ן חכם מחייב לבדוק את נקודת היציאה לפני הכניסה, לא להיפך.

הפרק מארח את יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל, חברת מימון המלווה מעל 200 פרויקטי נדל"ן ברחבי הארץ. הדיון נפתח בעצה פיננסית שניצן קיבל מסבו החקלאי: לא לסמוך על אקסלים ותחזיות בלבד, אלא לרדת פיזית לשטח, להריח ולהבין את הנכס בעיניים. עצה זו, שנראית פשוטה, מסתברת כעיקרון ניהול סיכונים מרכזי שחל על כל השקעה. מה שמפתיע הוא שניצן מצביע על חולשה נסתרת דווקא בנדל"ן, ההשקעה הפופולרית ביותר בישראל: בניגוד לשוק ההון שמאפשר פיזור גם בסכום קטן, רכישת דירה אחת שמה את כל הביצים בסל אחד. כשהמשקיע גם ממנף, הסיכון מוכפל. ניצן מזהיר במיוחד מעסקאות 20-80 ו-10-90 מקבלנים, רבים שגויים לחשוב שיוכלו למכור לפני השלמה, אך בפרויקטים עם ליווי פיננסי בנקאי חייבים להשלים את מלוא התמורה לפני שאפשר להציע את הדירה למכירה. המלצת הזהב של ניצן היא שהמינוף הסביר לרוכש דירה שנייה לא יעלה על 60-65 אחוז, ושיש לבחון את המשכנתא מחדש כל שנה-שנה וחצי לנוכח שינויי שוק, גישה שרוב המשקיעים הפרטיים כלל אינם מיישמים.

/ תובנות מרכזיות

• רכישת דירה להשקעה שקולה לקניית מניה בודדת, חוסר פיזור מוחלט, בניגוד לתפיסה הרווחת שנדל"ן הוא השקעה 'בטוחה'.
  שמור תובנה
• בעסקאות 20-80 ו-10-90 מקבלן, הרוכש אינו יכול למכור את הדירה לפני השלמת מלוא התמורה בפרויקט עם ליווי פיננסי, טעות נפוצה שיכולה להוביל לקריסה.
  שמור תובנה
• מינוף של 60-65 אחוז הוא תקרת הסיכון הסבירה גם לדירה שנייה, ולא יותר מזה גם כשהשוק עולה.
  שמור תובנה
• המשכנתא אינה מוצר סטטי, יש לבחון אותה מחדש כל שנה עד שנה וחצי כדי להוזיל עלויות בהתאם לתנאי השוק.
  שמור תובנה
• לפני בחינת מיקום או מחיר נכס, השאלה הראשונה היא מי האדם שמוכר, יכולתו לצלוח משברים קובעת יותר מכל פרמטר אחר.
  שמור תובנה

ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות