דירה יד ראשונה או שנייה? מהפכת קבוצות הרוכשים בישראל עם רועי פישמן ועידן פלג פרק 218
עמית עשת מארח את רועי ועידן מ"בונים עתיד" לצלילה להשקעות נדל"ן בישראל, ובמיוחד להבדל הקריטי בין קבוצת רכישה מסוכנת לבין קבוצת רוכשים תחת ערבות חוק מכר.
בפרק הפתיחה מארח עמית עשת את רועי (שמאי מקרקעין שהיה אנליסט בקרן מימון פרויקטי נדל"ן) ואת עידן (כלכלן עם MBA בהתמחות נדל"ן ובעל רישיון תיווך), שותפים בעסק "בונים עתיד". השניים מספרים איך הגיעו לעולם הנדל"ן — רועי דרך קורס מקרי בזמן התואר והשקעה כושלת בקרן נדל"ן בחו"ל עם אביו, ועידן דרך כוויה בהפסד של אלפי שקלים במסחר במניות שדחפה אותו ללמוד לעומק. עיקר הפרק מסביר למה הם מתמקדים בדירות חדשות מקבלן ובקבוצות רוכשים, וההבדל המהותי בינן לבין קבוצות רכישה: בקבוצת רכישה כל חבר הוא יזם קטן הקונה קרקע ללא ערבות חוק מכר וללא ודאות לגבי מחיר ומועד מסירה, ואילו בקבוצת רוכשים כל אחד רוכש דירה מקבלן תחת ערבות חוק מכר עם ודאות מלאה. הפרק מתאים למי ששוקל רכישת דירה למגורים או להשקעה ורוצה להבין את הסיכונים והיתרונות לפני שהוא נכנס לעסקה הגדולה בחייו.
תובנות מרכזיות
- קבוצת רכישה לעומת קבוצת רוכשים — ההבדל הקריטי: בקבוצת רכישה כל חבר הוא יזם קטן הקונה קרקע ללא ערבות חוק מכר, ללא ודאות במחיר ובמועד המסירה ובגודל הדירה; בקבוצת רוכשים רוכשים דירה מקבלן תחת ערבות חוק מכר, עם ערבות על כל שקל ומועד מסירה ידוע.
- ההזדמנות שזוהתה ב-2023: יזמים נתקעו עם מלאי דירות שלא הצליחו למכור בשוק החופשי וזקוקים למימון בנקאי, וקבוצת רוכשים שקונה סטוק דירות בתחילת הדרך מזרזת להם את קבלת הליווי הבנקאי תמורת הטבות כלכליות לרוכשים.
- ודאות מחיר: רוב העסקאות שלהם פטורות לחלוטין מהצמדה למדד, כך שלרוכש יש ודאות מלאה לגבי המחיר הסופי של הדירה — מרכיב מרכזי בעסקה הגדולה ביותר שמשק בית עושה בחייו.
- לא רק פרי-סייל: הם נכנסים גם לפרויקטים שסיימו את שלב הפרי-סייל ובהם היזם נתקע אחרי שגמר את ההייפ הראשוני — שם אפשר להשיג הנחות דו-ספרתיות שמחזירות מחירים שלוש-ארבע שנים אחורה (לדוגמה עסקה בעמק השרון מיזם מוכר).
- להתחיל מוקדם ואפקט ריבית דריבית: עידן מציין שהיום צעירים בגיל 14-17 כבר חשופים להשקעות, וההתחלה המוקדמת היא יתרון פיננסי משמעותי.
איך אפשר לזהות מראש קבלן ביצוע או יזם שיש סיכוי אמיתי שהוא יחזיק ולא יקרוס, כשבעיתונות הכלכלית רואים יזמים בקשיים ופושטים רגל — הרי אנחנו רוצים את הדירה ולא להשתמש בערבות חוק המכר?