#86: המחירים יורדים, הקונים לא חוזרים: מה קורה בשוק הנדל״ן? עם גלית בן נאים

/ שאלות נפוצות על הפרק

מה עמדת משרד האוצר לגבי דרישת הקבלנים לקבל הטבות מס על השכרת דירות לא מכורות?

גלית בן נאים מבהירה כי המדינה אינה צריכה לחלץ קבלנים, בדיוק כפי שאינה מחלצת מסעדנים או עסקים אחרים שטעו בניהול הסיכונים שלהם. לדבריה, קבלנים שמחזיקים בכ-15,000 דירות חדשות מוכנות למסירה צריכים להשכיר אותן ללא הטבות מס מיוחדות, ולאפשר לשוק לבצע התאמת מחירים טבעית לכוח הקנייה של הציבור.

מדוע פועל משרד האוצר להאריך את מס הרכישה של 8% על דירות להשקעה?

לפי בן נאים, קיים עיוות מיסויי מובנה המעדיף רכישת דירות על פני השקעה במניות של חברות בנייה, שכן דיבידנד על מניה ממוסה ב-25% בעוד שכר דירה נהנה מפטור ממס עד תקרה מסוימת. שמירה על מס רכישה בגובה 8% למשקיעים נועדה ליצור מערכת מס ניטרלית יותר ולמנוע לחצי ביקוש עודפים על שוק הדיור.

איזה חלק ממשקי הבית בישראל אינו מסוגל לרכוש דירה לפי מחקר הלמ"ס שהוזכר בשיחה?

לפי מחקר של הלמ"ס שהציגה גלית בן נאים, 77% ממשקי הבית בישראל אינם מסוגלים לקנות דירה ברמות המחירים, הריבית והשכר הנוכחיות. הסיבה המרכזית לכך היא שמחירי הדירות זינקו ב-140% ריאלית מאז 2008, בעוד שכר משקי הבית לא עלה בקצב דומה.

מדוע רכישת דירה להשקעה הפכה למהלך מסוכן בתנאי הריבית הנוכחיים?

בן נאים מסבירה כי כיום הריבית הממוצעת על המשכנתה עומדת על כ-4.2% עד 4.3%, בעוד התשואה משכירות מגיעה לכ-2.5% עד 3% בלבד. כתוצאה מכך נוצר תזרים שלילי המחייב את המשקיע להביא כסף מהבית מדי חודש, מבלי שיש ודאות לעליית ערך ריאלית שתפצה על הפער.

מתיאור הפרק

שוק הדיור לאן? מצד אחד, הקבלנים עדיין מתקשים. ממשיכים למכור דרך מבצעי מימון, דחיית תשלומים והטבות שמנסות להחזיק את השוק בתנועה. מצד שני, שוק היד השנייה כמעט קפוא. בכל הנוגע למבצעי הקבלנים, יש יותר ויותר עסקאות שמתבטלות ברגע האמת. בחלק ממכתבי הביטול מופיע שוב ושוב אותו משפט: המשכנתה לא אושרה. בפרק הזה עליתי לירושלים לפגוש, בפעם השלישית, את גלית בן נאים, סגנית בכירה באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. גלית יושבת על הנתונים שמגיעים מרשות המסים ורואה לא רק כמה דירות נמכרו, אלא גם מה קורה מאחורי המספרים: איפה הקבלנים נלחצים, מה קורה לתזרים שלהם, למה עסקאות מובטלות ולמה שוק היד השנייה הוא אולי התמונה האמ